Mieterhöhung prüfen: Vermieter, Miete, Kappungsgrenze

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Ein Drittel aller Mieterhöhungen ist fehlerhaft oder zu hoch. Mit dieser Checkliste prüfen Sie Frist, Kappungsgrenze und Mietspiegel und sehen in Minuten, ob das Schreiben wirksam ist.

Rund zwei Millionen Mieterhöhungen verschickt die Wohnungswirtschaft in Deutschland pro Jahr. Der Deutsche Mieterbund geht davon aus, dass etwa ein Drittel davon unzulässig, fehlerhaft oder schlicht zu hoch ist. Wer die Mieterhöhung prüfen lässt, statt sie abzuheften, hat also in jedem dritten Fall gute Karten. Ein unwirksames Schreiben muss niemand befolgen.

Der Vermieter darf die Miete nicht einfach anheben, weil die Preise gestiegen sind. Er braucht dafür einen gesetzlichen Tatbestand oder eine Klausel im Mietvertrag. Und selbst dann gelten Fristen, Höchstgrenzen und Formvorschriften, an denen viele Schreiben scheitern.

Die vier Wege, auf denen der Vermieter die Miete erhöhen darf

Mehr Möglichkeiten gibt es nicht. Wer ein Schreiben bekommt, ordnet es zuerst einer dieser vier Kategorien zu, denn davon hängt alles Weitere ab.

• Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB): der mit Abstand häufigste Fall. Der Mieter muss zustimmen.
• Mieterhöhung nach Modernisierung (§ 559 BGB): der Vermieter legt Baukosten um. Er erklärt die Erhöhung einseitig, eine Zustimmung braucht er nicht.
• Staffelmiete und Indexmiete (§§ 557a, 557b BGB): steht schon im Mietvertrag, die Erhöhung war beim Einzug vereinbart.
• Einvernehmliche Vereinbarung (§ 557 Abs. 1 BGB): beide Seiten einigen sich freiwillig.

Steht in Ihrem Schreiben keiner dieser Wege, ist die Sache meist schon entschieden. Eine Erhöhung wegen gestiegener Kosten oder wegen der allgemeinen Marktlage gibt es im Mietrecht nicht. Erst wenn der Typ feststeht, lässt sich die Mieterhöhung prüfen, denn jeder Weg hat eigene Fristen und eigene Grenzen.

Mieterhöhung nach § 558 BGB: Frist, Kappungsgrenze und Vergleichsmiete

Dieser Weg führt bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, keinen Cent darüber. Drei Hürden muss der Vermieter dabei nehmen, und an jeder einzelnen kann die Erhöhung scheitern.

15 Monate müssen vergangen sein

Die Miete muss zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens seit mindestens 15 Monaten unverändert sein. Das Verlangen selbst darf frühestens zwölf Monate nach der letzten Mieterhöhung im Briefkasten liegen. Wer die letzte Anpassung noch im Kopf hat, prüft diesen Punkt in zwei Minuten. Er wird erstaunlich oft verletzt.

Kappungsgrenze: maximal 20 Prozent, in angespannten Märkten 15 Prozent

Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 Prozent steigen. In Gebieten, die eine Landesverordnung als angespannten Wohnungsmarkt ausweist, sind es nur 15 Prozent. Ein Beispiel: Bei einer Ausgangsmiete von 800 Euro sind in einer 15-Prozent-Gemeinde maximal 120 Euro mehr drin, die neue Miete liegt also bei 920 Euro. Voraussetzung bleibt, dass die ortsübliche Vergleichsmiete das überhaupt hergibt.

Erhöhungen nach Modernisierung und gestiegene Betriebskosten werden bei dieser Rechnung herausgenommen. Sie zählen nicht gegen die Kappungsgrenze. Wer eine Mieterhöhung prüfen möchte, rechnet diesen Punkt zuerst nach, denn er kostet zwei Minuten und kippt das Schreiben sofort, wenn die Grenze überschritten ist. Den Wortlaut finden Sie in § 558 BGB.

Mietspiegel: die Begründung muss stimmen

Als Begründung erlaubt § 558a BGB nur vier Mittel: den Mietspiegel, eine Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder die Benennung von drei Vergleichswohnungen. Der qualifizierte Mietspiegel nach § 558d BGB wiegt am schwersten, weil für ihn die gesetzliche Vermutung der Richtigkeit gilt. Gemeinden über 50.000 Einwohner müssen seit der Reform vom 1. Juli 2022 einen Mietspiegel aufstellen, seit dem 1. Januar 2024 sogar einen qualifizierten.

Zwei Details lohnen einen zweiten Blick. Der Betrachtungszeitraum wurde 2022 von vier auf sechs Jahre verlängert, ältere Vergleichsmieten zählen also mit. Und innerhalb der Mietspiegelspanne wird die Wohnung anhand von Baualter, Wohnfläche, Ausstattung und Lage eingeordnet. Vermieter greifen hier gern zum oberen Spannenwert, obwohl die Ausstattung das nicht trägt. Wer eine Mieterhöhung prüfen will, kommt am Mietspiegel der eigenen Gemeinde deshalb nicht vorbei.

Mieterhöhung prüfen: die Checkliste für das Schreiben

Formfehler sind das schärfste Schwert des Mieters, weil sie das ganze Verlangen kippen. Sie können eine Mieterhöhung prüfen, ohne je ein Gesetzbuch aufgeschlagen zu haben. Gehen Sie diese acht Punkte der Reihe nach durch, bevor Sie über den Inhalt nachdenken.

1. Welcher Erhöhungstyp liegt vor: § 558, § 559, Staffel oder Index?
2. Ist die Textform gewahrt? Brief, Fax und PDF genügen. Mündlich, telefonisch oder per WhatsApp reicht nicht.
3. Sind alle im Mietvertrag genannten Mieter angeschrieben und treten alle Vermieter als Absender auf? Fehlt ein Name, ist das Verlangen angreifbar.
4. Ist die Wartefrist von 15 Monaten eingehalten?
5. Bleibt die Erhöhung innerhalb der Kappungsgrenze von 20 beziehungsweise 15 Prozent in drei Jahren?
6. Liegt die Zielmiete noch innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete?
7. Ist ein zulässiges Begründungsmittel genannt, und liegt der Mietspiegel bei, falls er nicht öffentlich zugänglich ist?
8. Stimmen Erhöhungsbetrag, neue Miete und Zeitpunkt, und wird nichts rückwirkend verlangt?

Ist das Verlangen formell fehlerhaft, ist die Mieterhöhung unwirksam. Die Frist läuft dann nicht, Sie müssen nicht zustimmen und schulden die höhere Miete nicht. Nur eines sollten Sie wissen: Der Vermieter darf einen Formfehler in einem neuen, korrekten Schreiben beheben und ihn sogar im laufenden Prozess nachbessern. Ein Formfehler verschafft Ihnen Zeit, selten die endgültige Entscheidung.

Fristen für Mieter: Zustimmung, Schweigen und Sonderkündigung

Ab Zugang läuft die Uhr. Notieren Sie deshalb zuerst das Datum, an dem der Brief im Kasten lag, und erst danach beginnen Sie, die Mieterhöhung prüfen zu lassen oder selbst nachzurechnen. Sie haben Zeit bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang. Kommt das Schreiben am 15. April, endet die Frist am 30. Juni, und die neue Miete gilt ab dem 1. Juli.

Die Zustimmung zur Mieterhöhung regelt § 558b BGB, und dort steht auch die Falle. Schweigen ist keine Zustimmung, aber auch kein Schutz. Reagieren Sie nicht, kann der Vermieter in den folgenden drei Monaten auf Zustimmung klagen. Verlieren Sie diesen Prozess, tragen Sie die Kosten und müssen trotzdem zustimmen. Sie können auch nur dem Teil zustimmen, der korrekt berechnet ist. Vorsicht dagegen beim stillschweigenden Zahlen: Wer die erhöhte Miete vorbehaltlos überweist, riskiert, dass Gerichte darin eine Zustimmung sehen.

Es gibt einen Ausweg, den viele nicht kennen. Nach § 561 BGB dürfen Sie nach einer Erhöhung bis zum Ablauf des zweiten Monats außerordentlich kündigen, wirksam zum Ablauf des übernächsten Monats. Dann tritt die Erhöhung gar nicht erst ein.

Mieterhöhung nach Modernisierung: 8 Prozent, aber gedeckelt

Bei einer Modernisierung legt der Vermieter 8 Prozent der Kosten pro Jahr auf die Jahresmiete um. Bis 2019 waren es 11 Prozent. Die Rechnung ist simpel: 10.000 Euro Modernisierungskosten ergeben 800 Euro im Jahr, also 66,67 Euro im Monat. Bei 100 Quadratmetern sind das 0,67 Euro je Quadratmeter.

Nach oben begrenzt § 559 Abs. 3a BGB das Ganze auf 3 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren. Liegt die Ausgangsmiete unter 7 Euro je Quadratmeter, sind es nur 2 Euro.

So muss der Vermieter die Mieterhöhung ankündigen

Die Modernisierung selbst ist grundsätzlich drei Monate vor Beginn in Textform anzukündigen (§ 555c BGB). Aus der Ankündigung müssen Art und Umfang der Arbeiten, der voraussichtliche Beginn, die Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung hervorgehen. Fehlt diese Ankündigung oder bleibt sie vage, hat der Mieter mehr Zeit und bessere Argumente.

Der wichtigste Prüfpunkt steckt in der Kostenaufstellung. Nur echte Modernisierungskosten sind umlagefähig. Was ohnehin als Reparatur angefallen wäre, muss herausgerechnet werden. Ein neues Fenster, das alte war undicht: Der Instandhaltungsanteil gehört nicht in die Umlage. Genau hier lohnt es sich, die Mieterhöhung prüfen zu lassen, weil die Beträge dauerhaft in der Miete bleiben.

Für Heizungen gelten seit 2024 eigene Regeln. Nach § 559e BGB darf der Vermieter bei einer geförderten, gesetzeskonformen Heizung 10 Prozent der Kosten umlegen, abzüglich der Fördermittel und abzüglich einer pauschalen Instandhaltungsquote von 15 Prozent. Die Miete darf dadurch in sechs Jahren um höchstens 0,50 Euro je Quadratmeter steigen. Bei Wärmepumpen verlangt § 559f BGB einen Nachweis über eine Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5. Fehlt er, ist nur die Hälfte der Kosten umlagefähig. Wie sich solche Anlagen im Alltag rechnen, zeigt unser Beitrag zum Heizungsgesetz 2026.

Wird die neue Miete finanziell untragbar, greift der Härteeinwand nach § 559 Abs. 4 BGB. Er muss rechtzeitig und begründet erklärt werden, sonst verfällt er.

Staffelmiete und Indexmiete: was im Mietvertrag steht, gilt

Bei der Staffelmiete sind die Stufen im Vertrag beziffert, entweder als Betrag oder als Endmiete. Jede Stufe muss mindestens ein Jahr halten. Solange die Staffel läuft, sind Erhöhungen nach den §§ 558 bis 559b ausgeschlossen. Ein Kündigungsausschluss darf höchstens vier Jahre umfassen.

Die Indexmiete koppelt die Nettokaltmiete an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts. Die Formel lautet: neue Miete gleich Ausgangsmiete mal aktueller Index geteilt durch den Index bei Vertragsschluss. Vier Dinge sollten Sie hier kontrollieren. Wurde der Gesamtindex für Deutschland verwendet und kein Regional- oder Teilindex? Stimmen die genannten Indexstände? Liegt mindestens ein Jahr zwischen zwei Anpassungen? Und betrifft die Erhöhung wirklich nur die Nettokaltmiete? Die Anpassung muss in Textform erklärt werden und wirkt ab dem übernächsten Monat. Die maßgeblichen Indexstände veröffentlicht das Statistische Bundesamt, Sie können die Rechnung also selbst nachvollziehen. Auch eine Indexanpassung sollten Sie wie jede andere Mieterhöhung prüfen, hier stecken die Fehler meist in veralteten Indexständen.

Mietpreisbremse: zu viel gezahlte Miete zurückholen

Wer die Mieterhöhung prüfen will und dabei merkt, dass schon die Miete beim Einzug zu hoch angesetzt war, hat einen zweiten Hebel. Die Mietpreisbremse betrifft nämlich nicht die laufende Miete, sondern nur die Neuvermietung. In ausgewiesenen Gebieten darf die Miete beim Einzug höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Der Bundestag hat die Regelung im Juni 2025 bis zum 31. Dezember 2029 verlängert.

Wer zu viel zahlt, muss den Verstoß rügen. Bei einem Mietbeginn ab dem 1. April 2020 und einer Rüge innerhalb von 30 Monaten holen Sie die Überzahlung ab dem ersten Monat zurück. Danach gilt sie nur noch ab Zugang der Rüge. Hat der Vermieter sich vorab auf eine Ausnahme berufen, etwa Neubau ab Oktober 2014, umfassende Modernisierung oder eine höhere Vormiete, muss die Rüge sich konkret darauf beziehen. Pauschale Schreiben scheitern vor Gericht.

Ein Urteil des Bundesgerichtshofs vom 1. Juli 2026 (VIII ZR 211/23) hat den Auskunftsanspruch zur Vormiete gestärkt. Der Senat hat zugleich gewarnt, dass eine Auskunftsaufforderung eine Frist auslösen kann, nach deren Ablauf sich der Vermieter doch auf eine Ausnahme berufen darf. Fragen Sie also gezielt, nicht beiläufig.

Wo Mieter günstige Hilfe bekommen

Die Mitgliedschaft im örtlichen Mieterverein kostet meist 70 bis 100 Euro im Jahr, dazu eine kleine Aufnahmegebühr. Dafür können Sie sich zu jedem Schreiben beraten lassen, die Rechtsberatung ist im Beitrag enthalten. Der DMB-Rechtsschutz übernimmt bei einem Gerichtsverfahren üblicherweise 90 Prozent der Kosten, wenn vorher eine außergerichtliche Klärung über den Verein versucht wurde. Wer die Mieterhöhung prüfen lassen will, statt selbst zu rechnen, fährt damit am günstigsten.

Eine Mietrechtsschutzversicherung hat in der Regel drei Monate Wartezeit. Wer das Schreiben schon im Briefkasten hat, kommt damit zu spät. Legal-Tech-Anbieter arbeiten erfolgsbasiert, behalten aber einen Anteil des erstrittenen Betrags. Für Rückforderungen bei der Mietpreisbremse ist das bequem, es kostet aber spürbar. Das Amtsgericht Berlin-Mitte hat eine solche Abtretung am 24. November 2025 sogar wegen Sittenwidrigkeit für nichtig erklärt (113 C 5049/25, nicht rechtskräftig).

Wird die Miete trotz allem zu hoch, prüfen Sie frühzeitig Wohngeld. Zum 1. Januar 2025 wurde es um durchschnittlich rund 15 Prozent angehoben. Wer Bürgergeld bezieht, bekommt kein Wohngeld, dort werden die Unterkunftskosten übernommen. Welche Leistung für wen infrage kommt, klärt unser Überblick zu Bürgergeld, Wohngeld und Kinderzuschlag.

Was sich gerade ändert

Die Bundesregierung hat im April 2026 den Entwurf für ein zweites Mietrechtspaket beschlossen, die erste Lesung im Bundestag war am 9. Juli 2026. Geplant sind unter anderem eine Deckelung von Indexmieten in angespannten Märkten, eine Offenlegungspflicht bei Möblierungszuschlägen und eine Anhebung der Wertgrenze für das vereinfachte Modernisierungsverfahren von 10.000 auf 20.000 Euro. Bis zum Redaktionsschluss dieses Beitrags war das Gesetz nicht verkündet. Prüfen Sie vor der Anwendung, ob sich daran inzwischen etwas geändert hat, denn im parlamentarischen Verfahren können sich sowohl der Mechanismus als auch die Prozentzahlen noch verschieben. In älteren Ratgebern kursiert außerdem noch eine starre Kappung von 3,5 Prozent aus dem Referentenentwurf, die so nicht mehr vorgesehen ist.

Häufige Fragen zur Mieterhöhung

Muss ich einer Mieterhöhung zustimmen?

Bei einer Erhöhung nach § 558 BGB ja, sofern das Verlangen formell korrekt ist und die Grenzen einhält. Dann hat der Vermieter einen Anspruch auf Ihre Zustimmung. Ist das Schreiben fehlerhaft, müssen Sie nicht zustimmen.

Wie oft darf der Vermieter die Miete erhöhen?

Frühestens zwölf Monate nach der letzten Erhöhung, wirksam werden darf sie erst nach 15 Monaten unveränderter Miete. Zusätzlich begrenzt die Kappungsgrenze den Anstieg auf 20 beziehungsweise 15 Prozent in drei Jahren.

Was passiert, wenn ich einfach nicht reagiere?

Die Erhöhung tritt nicht automatisch in Kraft, der Vermieter kann aber innerhalb von drei Monaten nach Fristablauf auf Zustimmung klagen. Verlieren Sie, tragen Sie die Verfahrenskosten.

Lohnt sich Widerspruch immer?

Nein. Ist das Verlangen formell sauber und liegt die geforderte Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, ist Zustimmung meist der bessere Weg. Ein Prozess kostet dann nur Geld. Sinnvoll ist Widerspruch bei Formfehlern, überschrittener Kappungsgrenze, verletzter Wartefrist oder zu hoch angesetzter Vergleichsmiete. Wer die Mieterhöhung prüfen lässt, weiß hinterher, welcher der beiden Fälle vorliegt.

Zählt die Mieterhöhung auch für die Nebenkosten?

Nein. Betriebskosten werden nach § 560 BGB gesondert angepasst und bleiben bei der Kappungsgrenze außen vor. Wie Sie dort Fehler finden, steht in unserem Ratgeber zur Nebenkostenabrechnung.

Der Aufwand lohnt sich fast immer

Eine Mieterhöhung wirkt dauerhaft. Fünfzig Euro im Monat sind über zehn Jahre 6.000 Euro. Dagegen steht eine Stunde Arbeit mit der Checkliste und im Zweifel ein Jahresbeitrag beim Mieterverein. Wer die Mieterhöhung prüfen will, braucht dafür weder einen Anwalt noch juristische Vorkenntnisse, sondern das Schreiben, den alten Mietvertrag und den Mietspiegel der Gemeinde.

Und wenn am Ende alles korrekt ist, hat die Prüfung trotzdem etwas gebracht: Sie wissen dann, dass Sie den richtigen Preis zahlen, und beim nächsten Schreiben in drei Jahren sind Sie deutlich schneller. Steigt die Miete wirklich, holen Sie sich das Geld an anderer Stelle zurück und senken Sie jetzt wenigstens die Heizkosten.

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