Grundsteuer 2026: Das müssen Eigentümer wissen

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Seit 2025 gilt die neue Grundsteuer, und viele zahlen mehr. Wie sie sich berechnet, warum die Beträge sich verschieben, wie Sie Ihren Bescheid prüfen und wann sich ein Einspruch lohnt.

Seit Anfang 2025 wird die Grundsteuer nach neuen Regeln berechnet, und die ersten Bescheide sorgen für viel Verunsicherung. Viele Eigentümer zahlen jetzt deutlich mehr, manche weniger, und kaum jemand versteht auf Anhieb, wie sich der Betrag zusammensetzt. Auch Mieter trifft das, denn die Grundsteuer landet über die Nebenkosten bei ihnen. Dieser Ratgeber erklärt, wie die neue Grundsteuer funktioniert, warum sich die Beträge verschieben, wie Sie Ihren Bescheid prüfen und wann sich ein Einspruch noch lohnt.

Warum die Grundsteuer reformiert wurde

Am Anfang stand ein Urteil. Das Bundesverfassungsgericht erklärte die alte Grundsteuer 2018 für verfassungswidrig, weil sie auf völlig veralteten Werten aus den Jahren 1964 und sogar 1935 beruhte. Gleichartige Grundstücke wurden dadurch unterschiedlich besteuert, was gegen den Gleichheitsgrundsatz verstößt. Der Gesetzgeber musste die Steuer neu aufstellen und rund 36 Millionen Grundstücke neu bewerten.

Seit dem 1. Januar 2025 gilt nun das neue Recht. An der grundsätzlichen Berechnung in drei Schritten hat sich nichts geändert, nur die zugrunde liegenden Werte sind neu. Wie diese drei Schritte zusammenspielen, ist der Schlüssel zum Verständnis der ganzen Steuer.

Wie sich die Grundsteuer berechnet

Die Grundsteuer entsteht in drei Stufen, an denen zwei verschiedene Behörden beteiligt sind. Erst das Finanzamt, dann die Gemeinde. Jede Stufe bringt einen eigenen Bescheid mit sich.

Schritt	Wer	Ergebnis
1. Grundsteuerwert feststellen	Finanzamt	Grundsteuerwertbescheid
2. mal Steuermesszahl	Finanzamt	Grundsteuermessbescheid
3. mal Hebesatz der Gemeinde	Gemeinde	Grundsteuerbescheid zum Zahlen

Unterm Strich gilt die Formel: Grundsteuerwert mal Steuermesszahl mal Hebesatz. Den größten Einfluss auf den Endbetrag hat dabei der Hebesatz, den jede Gemeinde selbst festlegt. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt aber auch stark davon ab, in welchem Bundesland das Grundstück liegt, denn die Länder rechnen unterschiedlich.

Bundesmodell oder eigenes Landesmodell

Bei der Reform durften die Länder vom bundesweiten Modell abweichen, und fünf haben das getan. Das führt dazu, dass dieselbe Immobilie je nach Bundesland unterschiedlich bewertet wird. Diese Übersicht zeigt, wer wie rechnet.

Modell	Bundesländer	Grundlage
Bundesmodell	11 Länder, u.a. NRW, Berlin, Sachsen	Wert: Boden, Miete, Baujahr, Fläche
Flächenmodell	Bayern	nur Flächen, ohne Wert
Bodenwertmodell	Baden-Württemberg	Fläche mal Bodenrichtwert
Wohnlagenmodell	Hamburg	Fläche plus Wohnlage
Flächen-Lage-Modell	Hessen, Niedersachsen	Flächen mal Lagefaktor

Das Bundesmodell bezieht den Wert des Grundstücks ein, die Ländermodelle setzen stärker auf die reine Fläche und die Lage. Für Eigentümer heißt das vor allem eines: Ein Vergleich der Hebesätze über Ländergrenzen hinweg ergibt keinen Sinn mehr. Wichtiger ist die Frage, ob man nun mehr oder weniger zahlt als früher.

Warum viele jetzt mehr zahlen

Die Politik hatte versprochen, dass die Reform unterm Strich nicht zu höheren Einnahmen führt. Dieses Versprechen gilt aber nur für die Stadt insgesamt, nicht für den einzelnen Eigentümer. Innerhalb einer Gemeinde verschieben sich die Lasten teils erheblich, und nach einer Auswertung von knapp 47.000 Fällen zahlt die Mehrheit der Eigentümer mehr als zuvor. Diese Zahl beruht auf einer Selbstauswahl von Nutzern und ist daher eine Tendenz, keine amtliche Quote, aber die Richtung deckt sich mit anderen Analysen.

• Mehr zahlen oft Einfamilienhäuser, unbebaute Grundstücke und teure Innenstadtlagen.
• Weniger zahlen häufig Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser.
• Auf dem Land mit niedrigen Bodenrichtwerten sinkt die Steuer eher, in begehrten Lagen steigt sie.
• Wie stark, hängt vom Bundesland-Modell und vor allem vom Hebesatz Ihrer Gemeinde ab.

Ob es Sie stärker oder weniger trifft, lässt sich also pauschal kaum sagen, weil zu viele Faktoren zusammenkommen. Umso wichtiger ist es, den eigenen Bescheid nicht einfach hinzunehmen, sondern genau zu prüfen.

So prüfen Sie Ihren Bescheid

In den Bescheiden stecken überraschend oft Fehler, die sich direkt auf den zu zahlenden Betrag auswirken. Die häufigsten Fehlerquellen lassen sich mit etwas Aufwand selbst aufspüren.

Fehlerquelle	Worauf Sie achten sollten
Wohn- oder Nutzfläche	Zahlendreher, Keller und Balkon falsch erfasst
Grundstücksfläche	richtiger Miteigentumsanteil bei der Eigentumswohnung
Bodenrichtwert	im BORIS-Portal des Landes gegenprüfen
Baujahr	fälschlich angesetzte Kernsanierung
Grundstücksart	Haus oder Wohnung korrekt eingestuft

Gehen Sie den Bescheid am besten mit Ihrer damaligen Grundsteuererklärung daneben durch. Die folgende Liste führt Sie durch die wichtigsten Kontrollpunkte:

• Vergleichen Sie die Angaben im Bescheid Zeile für Zeile mit Ihrer Grundsteuererklärung.
• Prüfen Sie Wohnfläche, Grundstücksgröße und Baujahr auf Zahlendreher.
• Kontrollieren Sie den angesetzten Bodenrichtwert im kostenlosen BORIS-Portal Ihres Landes.
• Achten Sie darauf, dass keine Kernsanierung angesetzt ist, die gar nicht stattgefunden hat.
• Stimmt die Grundstücksart, also Haus oder Wohnung, und der Miteigentumsanteil?

Diese Prüfung ähnelt der einer fehlerhaften Abrechnung. Wer ohnehin seine Wohnkosten im Blick hat, sollte gleich auch die Nebenkostenabrechnung prüfen, denn dort taucht die Grundsteuer als Posten wieder auf. Haben Sie einen Fehler gefunden, kommt es auf das richtige und vor allem fristgerechte Vorgehen an.

Was tun bei Fehlern oder zu hohem Wert?

Ob sich etwas machen lässt, hängt stark davon ab, ob die Einspruchsfrist noch läuft. Da viele Bescheide schon 2023 verschickt wurden, ist sie oft abgelaufen. Trotzdem gibt es Wege, einen falschen Wert zu korrigieren.

• Läuft die Einspruchsfrist von einem Monat noch, legen Sie sofort schriftlich Einspruch beim Finanzamt ein, mit Belegen.
• Ist die Frist abgelaufen, beantragen Sie eine fehlerbeseitigende Wertfortschreibung, die ab dem Folgejahr wirkt.
• Liegt der echte Verkehrswert im Bundesmodell mehr als 40 Prozent unter dem Grundsteuerwert, kann ein Gutachten helfen.
• Wiegen Sie die Kosten eines Gutachtens gegen die mögliche Ersparnis über mehrere Jahre ab.
• Einen bereits ruhenden Einspruch lassen Sie wegen der laufenden Verfassungsbeschwerde am besten ruhen.

Wichtig ist, den Einspruch immer gegen den ersten Bescheid vom Finanzamt zu richten, nicht gegen den der Gemeinde, denn der erste ist die Grundlage für alles Weitere. Bei aller Mühe um Korrekturen sollten Sie aber die rechtliche Großwetterlage kennen, die sich 2026 verändert hat.

Lohnt sich ein Einspruch 2026 noch?

Lange galt der Verweis auf die mögliche Verfassungswidrigkeit als Hoffnungsanker. Diese Tür hat sich aber weitgehend geschlossen. Der Bundesfinanzhof hat das Bundesmodell Ende 2025 und das baden-württembergische Modell im Mai 2026 für verfassungsgemäß erklärt. Ein Einspruch allein mit dem Argument, die Steuer sei verfassungswidrig, bringt also kaum noch etwas.

Allerdings haben Haus und Grund sowie der Bund der Steuerzahler Anfang 2026 Verfassungsbeschwerde eingelegt, über die noch nicht entschieden ist. Wer bereits einen ruhenden Einspruch hat, sollte ihn deshalb ruhen lassen. Ein neuer Einspruch lohnt sich dagegen vor allem dann, wenn der Bescheid einen konkreten Sachfehler enthält. Neben dem Prüfen und Einspruch gibt es noch eine Pflichtseite, nämlich die Fristen fürs Zahlen.

Fristen und Zahlung im Überblick

Die Grundsteuer wird zu festen Terminen fällig, und ein Datum ist besonders wichtig, wenn eine Immobilie den Besitzer wechselt. Diese Übersicht fasst die wichtigsten Termine zusammen.

Termin	Bedeutung
15.2., 15.5., 15.8., 15.11.	die vier regulären Quartalsraten
1.7.	jährliche Einmalzahlung auf Antrag
1.1.	Stichtag: Eigentümer an diesem Tag zahlt fürs ganze Jahr
31.3. des Folgejahres	letzte Frist für einen Erlassantrag

Entscheidend ist der Stichtag 1. Januar: Wer an diesem Tag im Grundbuch steht, schuldet die Grundsteuer für das gesamte Jahr. Beim Verkauf bleibt also der Verkäufer für das laufende Jahr in der Pflicht, sofern im Kaufvertrag nichts anderes vereinbart ist. Eine Gruppe zahlt die Grundsteuer übrigens, ohne Eigentümer zu sein: die Mieter.

Was die Grundsteuer für Mieter bedeutet

Die Grundsteuer gehört zu den Betriebskosten, die der Vermieter voll auf die Mieter umlegen darf. Steigt sie, steigt damit auch die Nebenkostenabrechnung. Verteilt wird sie in der Regel nach Wohnfläche. Mieter selbst können gegen die Höhe wenig ausrichten, sie dürfen aber Einsicht in die Belege verlangen und die Abrechnung prüfen.

Ob die Grundsteuer überhaupt weiter auf Mieter umgelegt werden darf, ist politisch umstritten, geändert hat sich daran bislang aber nichts. Wer als Eigentümer die laufenden Kosten der Immobilie senken will, findet übrigens an anderer Stelle mehr Spielraum, etwa indem sich die Heizkosten ohne Sanierung senken lassen oder eine PV-Anlage aufs Dach den Strombezug senkt.

Das Wichtigste in Kürze

Die neue Grundsteuer verteilt die Lasten neu, und für viele Eigentümer bedeutet das höhere Beträge. Den größten Einfluss hat der Hebesatz der eigenen Gemeinde. Prüfen Sie Ihren Bescheid auf falsche Flächen, Bodenrichtwerte oder ein falsches Baujahr, denn solche Sachfehler lassen sich oft noch korrigieren. Auf die Verfassungswidrigkeit zu hoffen, bringt nach den jüngsten Urteilen dagegen kaum noch etwas. Dieser Ratgeber gibt einen Überblick, ersetzt aber keine Steuer- oder Rechtsberatung.

Zahlen Sie nach der Reform mehr oder weniger Grundsteuer? Schreiben Sie in die Kommentare, wie sich Ihr Bescheid verändert hat und ob Sie einen Fehler gefunden haben. Und falls Sie gerade über Ihrem Bescheid grübeln: Stellen Sie Ihre Frage gern unten, wir und die anderen Leser helfen weiter.

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